Hi-Tec House

В конце 2003 года группа компаний "Статус" совместно с IT-компанией Stack Group вывели на рынок объект недвижимости, ориентированный на высокотехнологичные компании и IT-отделы крупных фирм. Комплекс Hi-Tec House стал новинкой на рынке коммерческой недвижимости – до сих пор здесь не существовало проекта, объединяющего в себе офисы и коммерческий дата-центр. В рамках этого материала мы не только знакомим читателей с этим проектом, но и подводим итоги существования комплекса за эти полтора года.

Hi-Tec House представляет собой офисный комплекс класса В с разветвленной телекоммуникационной инфраструктурой и расположенным на первом этаже дата-центром (оборудованное помещение для хранения и эксплуатации серверов). Комплекс позиционируется на рынке как один из первых коммерческих объектов в России, предназначенных для компаний, деятельность которых так или иначе связана со сферой информационных технологий.

Маркетинговая концепция
Авторство концепции "Hi-Tec House на Б. Академической" принадлежит Вадиму Мохову, руководителю группы компаний "Статус". Особенность стратегии проекта заключалась не только в том, чтобы построить недорогой офисный комплекс с соответствующей инженерной инфраструктурой (интеллектуальное здание), но и адаптировать его под нужды конкретной целевой группы арендаторов. "На мой взгляд, каждый объект недвижимости должен иметь свое предназначение, свою изюминку, - рассказывает Вадим Мохов, председатель совета директоров группы компаний "Статус". – Рынок растет стремительными темпами, и не за горами тот день, когда спрос на офисные площади не будет таким высоким. Поэтому еще в 2001 году мы задумались, как сделать наше здание востребованным в условиях жесткой конкурентной среды. В результате мы решили совместить обычный девелопмент с идей о создании высокотехнологичного здания, технически более совершенного, нежели стандартные офисные площади класса В.

Соавтором проекта выступил Сергей Лысаков, генеральный директор IT-компании Stack Group, за плечами которой большое количество проектов, связанных с информационными технологиями, в том числе создание первой в России поисковой системы "Рамблер".

Концепция проекта была выбрана неслучайно. Заинтересованность в качественных телекоммуникационных услугах (высокоскоростной Интернет, создание корпоративных сетей, качественная телефония и т.д.) сегодня проявляют не только IT-компании, но и крупный и средний российский бизнес. К примеру, в США и странах западной Европы строительство объектов по технологии "hi-tec зданий" стало нормой. Сегодня эта идея оказалась востребованной и в России. "Преимущества этих зданий в том, что они избавляют арендаторов от необходимости обзаводиться на собственных арендованных площадях дорогостоящими серверными помещениями и организовывать собственные каналы связи – другими словами, они отдают решение вопроса телекоммуникационной инфраструктуры на аутсорсинг, располагая серверы в таких hi-tec-зданиях", - рассказывает Сергей Лысаков. В Москве существуют здания с дата-центрами, однако все они являются корпоративными объектами, построенными крупными телекоммуникационными, нефтяными компаниями или банковскими структурами для собственных нужд. Впервые на рынке коммерческой недвижимости появился объект hi-tec, предназначенный для сдачи в аренду заинтересованным компаниям.

С самого начала комплекс Hi-Tec House позиционировался как бэк-офисы крупных компаний. "Объем предложений офисных помещений класса В в Москве по-прежнему невысок. Между тем, многие крупные компании нуждаются в качественных и недорогих офисах ценовой категории 500 долл. для того, чтобы вывести туда часть своего бизнеса, - рассказывает Дмитрий Иванов, заместитель руководителя группы компаний "Статус". - Требования к таким площадям несколько отличаются от требований к офисам представительского класса, расположенным в центре Москвы. Здесь на первый план выходят функциональность и технические характеристики. В своем комплексе мы попытались предложить арендаторам высокие технологии для ежедневной насыщенной работы".

Реализация
Определившись с концепцией, авторы проекта занялись поиском места для реализации своих идей. В конце концов, было найдено заброшенное здание в районе станции метро "Войковская". "Инвесторами было приобретено недостроенное здание у оборонного института, который имеет очень богатые энергетические мощности. Учитывая же, что для проекта было необходимо 2000 Квт разрешенной мощности, это здание было для нас настоящей находкой. Кроме высокой разрешенной мощности, здание унаследовало от института питание от двух независимых электростанций, что позволило не делать резервного ввода электричества на случай аварии", - рассказывает Дмитрий Иванов.

В 2001 году началась работа над проектом. Год ушел на подготовку необходимой документации, само строительство продолжалось около двух лет. Реализация проекта могла занять и меньший срок, но были некоторые сложности с перестройкой здания. Кроме того, потребовалось время на организацию дополнительных серверных, а также на обустройство системы бесперебойного электроснабжения.

Инженерные системы
Сегодня в здании предусмотрены:

система отопления, имеющая центральный тепловой пункт для нужд горячего водоснабжения и вентиляции;
система холодного и противопожарного водоснабжения от городских сетей;
система канализации: бытовой, ливневой с кровли, ливневой с территории;
система электроснабжения (разрешенная/установленная мощность - 2000/1400 кВа, источник - трансформаторная подстанция с установкой 2-х трансформаторов в1000 кВа);
поэтажная система вентиляции, работающая как на приток, так и на вытяжку, автономная на каждом этаже;
система кабельных сетей компьютеров, обеспечивающая связь с серверными на каждом этаже;
централизованная система кондиционирования, с возможностью подсоединения любого помещения по желанию арендатора;
система бесперебойного электроснабжения, состоящая из дизельной и аппаратуры бесперебойного снабжения серверной;
система противопожарного тушения паркинга в серверной;
система слабых токов: телефонизация, пожарная охранная сигнализация, охранное телевидение;
2 лифта на 1000 и 600 кг.

Телекоммуникационные услуги
Возможность предоставления телекоммуникационных услуг опирается на развитую инфраструктуру здания, которое оборудовано структурированной кабельной системой. В комплексе Hi-Tec House арендаторам предлагается высокоскоростной доступ в Интернет, услуги VPN для организации корпоративных сетей (объединения технологических площадок и офисов арендатора), размещение телекоммуникационного и серверного оборудования арендаторов в специально обустроенных помещениях с гарантированными электропитанием и температурными условиями, размещение виртуальных серверов арендаторов на оборудовании оператора; высококачественная телефония, круглосуточный мониторинг серверного оборудования арендаторов и т.д.

Помещения, предназначенные для размещения телекоммуникационного и серверного оборудования, имеют систему бесперебойного электропитания с резервным дизельным генератором, системы кондиционирования и пожаротушения.

Дата-центр
После перечисления основных телекоммуникационных возможностей, стоит подробнее остановиться на характеристиках дата-центра. Услугами коммерческого дата-центра в здании Hi-Tec House могут пользоваться как арендаторы комплекса, так и сторонние компании. Здесь предусмотрены самые разнообразные возможности для клиентов, например, арендаторам предлагается услуга размещения серверов на арендованном в здании Hi-Tec House серверном оборудовании. Аренда сервера означает предоставление сервера необходимой конфигурации под задачи клиента. Существует услуга и виртуального хостинга - предоставление места на сервере, сконфигурированного для размещения информационных систем нескольких клиентов одновременно. В дополнение к хостингу могут быть предоставлены услуги и средства защиты информации, например подключение через межсетевой экран. Довольно популярной является услуга по администрированию серверных комплексов. К дополнительным возможностям относится резервирование данных - регулярное создание резервных копий данных клиента на сменном носителе информации, а также при необходимости восстановление данных с резервной копии. Техническим обслуживанием серверов, включая профилактику и замену на новый сервер в случае поломки, занимается Stack Group. Доверенные лица заказчиков имеют возможность посещать технологическую комнату, расположенную в непосредственной близости к серверному помещению дата-центра, для работы со своим серверным и сетевым оборудованием 24 часа в сутки. Возможно удаленное администрирование серверов, расположенных в дата-центре, силами заказчика или передача функции администрирования серверов специалистам Stack Group.

Инфраструктура комплекса
Площадь сдаваемых в аренду помещений Hi-Tec House составляет 6 тыс. кв. м. Как и в большинстве офисных центров, площади в этом комплексе реализовались на стадии shell&core. В дальнейшем отделка помещений производилась под конкретного арендатора собственной строительной компанией девелопера.

Внешний и внутренний дизайн здания выполнен в соответствии с концепцией комплекса – в стиле high-tech. Кроме дата-центра, на первом этаже расположено кафе, которое можно переконфигурировать в конференц-зал для проведения семинаров, тренингов и т.д. Здесь же размещена и зона лобби, которая раз в год превращается в гольф-поле. "Один раз в год – за месяц до нового года - мы проводим турнир по офисному гольфу. На время проведения соревнования помещение лобби превращается в подобие альпийских склонов: на пол стелятся дорожки, покрытые искусственной травой, - рассказывает Дмитрий Иванов. - Для нас проведение такого турнира - прекрасная возможность собрать вместе арендаторов и гостей нашего комплекса. Мероприятие служит средством коммуникации и знакомит наших клиентов друг с другом".

На участке, прилегающем к комплексу, оборудована наземная стоянка на 60 машино-мест. Подземная парковка вмещает около 30 автомобилей. В здании нет традиционного общепита, полноценно пообедать можно в расположенном недалеко от комплекса недорогом ресторане.

Реализация площадей
Высокотехнологичное здание класса В оказалось востребованным на рынке. Все помещения были реализованы в течение двух месяцев собственной риэлторской компанией девелопера "Статус–А". Площади были сданы в аренду в основном крупными блоками. Среди арендаторов комплекса: "Северсталь-групп", ACER, Chipita, Sela и т.д.

Арендные ставки
На данный момент цена аренды составляет $500 за кв. м в год без учета НДС и коммунальных расходов. "Повышение арендных ставок связано с ростом рынка, - рассказывает Вадим Мохов. - Сегодня у нас фиксированные отношения с арендаторами, поэтому в течение трех лет мы гарантируем эту ставку. В дальнейшем арендные платежи будут повышаться. Думаю, что процентов на 20-25. Между тем, ставка не будет приближаться к ставкам бизнес-комплексов класса А".

Финансирование
Инвестором проекта выступила группа компаний "Статус" совместно со Stack Group. Общий объем инвестиций составил $7 млн., из них $5 млн. было потрачено на строительство офисного здания, и $2 млн. - на строительство дата-центра.

Финансирование начальной стадии проекта собственники осуществили самостоятельно. Затем были привлечены заемные средства в "Абсолют банке" под залог объекта недвижимости. Соотношение собственных и заемных средств авторы проекта оценивают как 50% на 50%.

Окупаемость проекта, по оценкам специалистов, зависит от двух составляющих – дохода от площадей и рентабельности услуг, предоставляемых дата-центром. "Доходы от аренды площадей и от услуг дата-центра в обозримом будущем непременно сравняются. Возможен даже такой вариант, когда доходы от дата-центра перекроют доходы от аренды – все зависит от объемов бизнес-центра, динамики роста цен на недвижимость, конъюнктуры рынка IT-технологий, - считает Сергей Лысаков. Если разделять рентабельность от сдачи в аренду площадей и рентабельность дата-центра, то, по словам авторов проекта, составляющая IT окупится за 3 года, площадей - за 5 лет. "При подсчете доходности вложенных средств, не стоит забывать об оптимизации трат на подобные технологии. При строительстве бизнес-центра, вложения в телекоммуникационную структуру составляют немалую часть. Мы же, оборудуя офис достаточно сильными технологиями под услуги IT, частично компенсируем вложения в само здание. С одной стороны, компенсация небольшая, с другой, довольно существенна – она заметна по бизнесу компаний-арендаторов. Они, снимая с себя бремя непрофильных затрат, передавая это профессионалам, повышают эффективность работы за счет улучшения качественной IT-поддержки", - констатирует г-н Лысаков.

Перспективы
Сегодня авторы Hi-Tec House продолжают реализовывать свои идеи в области создания высокотехнологичных зданий. Однако следующий проект уже не будет дублировать предыдущий. "Изначально мы планировали и в дальнейшем объединять девелопмент и услуги, связанные с IT-технологиями, в рамках одного проекта. Однако со временем идея несколько изменилась. Мы поняли, что в условиях спроса на услуги аутсорсинга, проще и экономически целесообразней разделить эти два вида бизнеса. Сегодня мы строим отдельный коммерческий дата-центр на 500 серверных стоек, который впоследствии станет высокотехнологичным информационным центром для наших офисных зданий и для офисов наших клиентов", – заключает Вадим Мохов.

Александр Аргунов, Commercial Realestate